银行贷款须知：总偿债率TDSR

在新加坡申请房贷，你需要对总偿债率Total Debt Servicing Ratio（TDSR）有所了解。本文将介绍TDSR的定义，如何计算，以及它将如何影响你的房贷。

什么是TDSR？

总偿债比率规定，借款人每月总收入里最多只有 55% 可用于偿还债务，这些债务包括房贷（包括正在申请的贷款）、车贷、信用卡欠款、其他个人贷款等。
新加坡政府于2013年推出了这个指标，一方面保证借款人的债务在其可承担的范围内，一方面保证金融机构合理地放贷。同时，这也是为了遏制房地产投机行为, 在过去，许多个人超过自身能力借了大笔贷款购买房产，意图转手牟利。总而言之，TDSR有助于防止高风险贷款的发放，并使银行在评估借款人偿还贷款的能力时有了标准化的框架。

所有银行和金融机构在评估以下贷款时，都必须遵守现行的TDSR规定：
▲住房贷款Housing loans
▲住房再融资贷款Refinancing of housing loans
▲以财产担保的贷款Loans secured by property

但以下情况下可以豁免TDSR限制：
▲您正在为现有房屋进行再融资（必须是自住房屋）
▲您将获得一笔由多处房产（作为抵押品）担保的小额贷款，其中总市场价值不到贷款金额的一半
▲您将获得一笔过渡性（短期）贷款，您将在 6 个月内偿还
▲您为借款不到其价值一半的房产获得贷款（贷款价值比低于 50%）

TDSR如何影响你的房贷？

TDSR适用于购买各种类型住宅的情况。
TDSR通过规定你的每月债务还款不能超过你月收入的55%，来限制你可以借款的金额——即你的贷款额度。你拥有的债务越多，比如学生贷款、汽车贷款、信用卡账单、个人贷款等，你可能从银行获得的住房贷款就越少。

如何计算TDSR？

TDSR计算公式：（借款人每月债务总额/借款人每月总收入）x 100%。
如果你以联合借款人的身份与其他人一起贷款，则TDSR将根据以下指标来计算：
▲两个借款人的月总收入
▲两个借款人的债务
▲贷款期限，由借款人的收入加权平均年龄决定

TDSR的计算还将考虑以下因素：

▲贷款期限
HDB房产的贷款期限上限为30年，非HDB房产为35年。

▲压力测试利率
目前住宅房产为4%。需要满足即使利率上升到4%，房贷借款人仍然能够保持TDSR在55%或以下。

▲变动收入和某些金融资产
比如租金收入，将折价计算。还有，自由职业者或自雇人士，因为他们的收入不稳定，被认为是风险更高的借款人，所以一般只将这部分变动收入的70%算进月收入。
另外，如果你有股票、单位信托、债券、黄金、外币存款和其他流动资产等金融资产，它们也可以计入你的月收入。

举例说明：

▲固定收入
假如你月固定收入为 10000 元，那么你每月最多可用于偿还各种债务的金额为10000×55% =5500元。如果每月还有 2000 元的车贷和 1000 元的信用卡欠款需要偿还，那么用于还房贷的额度就只剩5500-2000-1000=2500 元。

▲变动收入
假如你每月固定收入为7000元，此外还有每月3000元的租金收入。那么你的租金收入只有3000×70% =2100元算入月收入，因此你的月总收入为7000+2100=9100元。如果你此时的债务总额为3000元，那么你的TDSR=3000/9100=33%

▲联合借款
假如你每月有3000元的固定收入和1000元的债务。你的丈夫的月总收入为5000元，他的每月债务总额为2000元。
联合借款人的TDSR=（每月债务总额）/（每月总收入）=3000元/8000元=37.5%

总偿债率TDSR vs房贷偿还比率MSR

TDSR适用于购买各种类型住宅的情况。如果你是购买组屋（HDB）和执行共管公寓（EC），那么除了TDSR，你还必须考虑房贷偿还比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）。
房贷偿还比率（MSR）是指借款人每月的总收入中用于偿还房贷的比例。目前房贷偿还比率的上限为 30%，例如，假设你每月收入为10000元，那么你最多只能用其中3000元来偿还房贷。

TDSR 和 MSR 考虑了不同的财务因素。TDSR 考虑了借款人的所有未偿还债务，包括住房、汽车、教育、信用卡等贷款。相比之下，MSR 更简单，仅根据借款人的月收入计算。对于购买 HDB 或 EC 单位的借款人，将首先使用MSR进行评估，以计算他们每月可以偿还的最高金额。此后，将进一步对买家进行第二轮评估，考虑他们所有需偿还的债务是否在 TDSR 限制之内。如果借款人有未偿还的债务（例如汽车贷款），则可能会影响他们的借款金额，并且他们可能无法获得最高的 MSR 贷款金额。

如果你的 TDSR 和 MSR 过高，你可以探索以下几个可能来降低它们：
• 偿还现有债务以提高您的借贷能力，并可能有资格获得更大的贷款
• 以较低的利率将现有贷款再融资以减少每月还款额
• 寻找产生额外收入的方法，例如自由职业或出租闲置房间
• 考虑更小和/或更便宜的房产

更多银行房屋贷款相关问题，如贷款资质、办理流程、利率等，你可以查看小铃铛Housebell的文章：

新加坡购房：银行贷款指南