最近，海外房产投资者的对话中总绕不开这几个问题：

“现在去哪买房更划算？香港政策放开是不是该抢一套？”
“新加坡60%的印花税，根本就是不让外国人进场吧？”

表面看，新加坡高额的额外买方印花税（ABSD）——海外买家最高可达60%——像是一道刻意筑起的墙，短期内确实“劝退”了不少人。但如果把时间拉长到20年甚至跨代传承的维度，到底应该怎么选？

一、三地政策差异：入场成本的显性比较

我们先来关注一下新加坡和其他核心城市的税收对比

·新加坡：高额 ABSD 筛选长期买家
自 2023 年起，新加坡对外国买家征收 60% 的额外买方印花税（ABSD）。这意味着如果一套房产价格为 500 万新币，海外买家需额外缴纳 300 万新币税费，直接将许多短线投机者挡在门外。与此同时，新加坡还有卖方印花税（SSD）：若 4 年内转售，按阶梯税率征收，持有时间越短税负越重。这种政策组合让“快进快出”的空间大大压缩。
·香港：政策转向宽松，短期更具吸引力
2024 年 2 月，香港政府一次性撤销了多项限制：印花税（SSD、BSD、NRSD），如今海外买家仅需缴纳一般从 0.1%–4.25% 不等的从价印花税（AVD Scale 2）。这使得短期投资与套利重新具备吸引力，入场门槛显著低于新加坡。
·伦敦与纽约：低门槛但长期税负较高
英国对非居民买家征收 2% 附加 SDLT，伦敦核心区购房税率一般低于新加坡的 60%。纽约亦无类似的外国买家额外印花税。但两地在持有与转手时都会面临较高的资本利得税与遗产/赠与税，对跨代传承形成不小的“隐性流失”。

二、短期 vs 长期：谁更“划算”？

一个直观的解释是把一次性入场税折算为“等效年化拖累”：
以新加坡 60% ABSD 为例：持有5年：等效拖累 ~ 9.9%/年
                                                       持有10年：~ 4.8%/年
                                                       持有20年：~ 2.4%/年
                                                       持有30年：~ 1.6%/年

这说明，如果仅持有5年，税负几乎抹平潜在收益，新加坡确实不划算；但随着周期拉长，入场的“高门槛”逐渐被稀释，而因为没有资本利得税和遗产税，出售和传承环节几乎零摩擦，长期持有者反而获益。

相比之下，伦敦和纽约虽然入场门槛低，但未来出售时要缴纳20%–30%的资本利得税，继承时还面临高额遗产税（最高可达40%左右）。长期看，这些“后端摩擦”足以侵蚀大量财富。香港目前虽无资本利得与遗产税，但其制度和政治稳定性的不确定性，也让长期投资者需要加上“风险溢价”。

图上标红部分为香港2015-2025价格走势趋势

图上标红部分为新加坡2015-2025价格走势趋势

三、制度与环境：财富保值的关键

除了税收对比，制度与政经环境往往比显性税率更重要：
·政治与法治稳定：新加坡在世界银行治理指标（WGI）中长期居于前列，法治与政策可预测性高，金融与法律体系透明度强。对需要保障资产安全、跨境继承的高净值家庭而言，这种确定性是不可替代的优势。
·土地稀缺与供给受控：国土面积仅735平方公里，政府严格控制地块供应，私宅价格在长期需求支撑下保持稳健增长。
·财富中心地位：作为亚洲家族办公室和私人银行的聚集地，新加坡吸引了越来越多的财富管理与传承安排，为长期投资创造了完整生态。

四、结论：周期决定赢家

如果投资者的目标是5–10年内套利或资金轮动，那么当下的香港，甚至某些英美核心市场，因入场成本低、流动性强，可能更合适。
但若目标是20年以上的跨代财富保全，新加坡的“先贵后省”模式更能留住财富。其高额 ABSD 筛选掉短期资金，确保市场健康；而免资本利得、无遗产税与政经稳定，则在长远上提供了难以复制的安全感。

最终，投资者需要先回答一个问题：你是想赚一轮快钱，还是想守住几代人的财富？
在这个问题上，新加坡给出的答案，可能比任何数字更有说服力。

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