购房全流程：如何购置新加坡二手公寓

如何在新加坡购置二手/转售私人公寓？本文将为你介绍相关流程和注意事项。

1. 财务规划
2. 找房看房
3. 议价谈判
4. 获得购买权书
5. 聘请律师
6. 执行购买权书
7. 缴纳印花税
8. 完成交易
9. 房屋验收

1. 财务规划

如果打算全款买房，只需准备好相应的资金。如果是贷款买房，需要明确自己最高能贷的房贷额度。向银行申请IPA（In - Principle Approval，原则性批准信），银行会根据每个人的情况（如收入、年龄、信用记录等）匹配一个贷款额度，这意味着银行在原则上同意为购房者提供多少贷款。IPA批准流程可能需要7-30天，具体要看你提供的材料是否及时、完整、准确。建议在这一阶段申请一个高一点的IPA额度，因为在获批后可以要求降低额度，但反过来，一旦你支付了定金，到时再想提高额度就不一定能成功了。
目前新加坡房贷最高比例为房屋总价的75%，这意味着，你需要根据IPA额度确定购房预算上限。同时，准备好至少25%的首付款。
除了购房款，还有以下一些费用需要考虑在内：

买家印花税（BSD - Buyer's Stamp Duty）
BSD是基本税，BSD以房产价格为依据，实行阶梯式税率，纳税总额为各区间税款的总和。

额外买家印花税（ABSD - Additional Buyer's Stamp Duty）
ABSD缴纳与否，缴纳金额，受买家的身份、购买第几套等因素影响。

律师费Legal Fee

交易过程中需要指定一名律师协助，保障交易合法合规，维护自己的权益。费用一般在$ 2000 - $5000左右。

评估费Valuation fee

估价师对房产进行估价的费用。如果是贷款买房，一般由银行补贴，不需要支付；如果是全款买房，需要自付这部分费用，大概$ 300-400。

中介费Agent Fee

一般由卖家支付，买家不需要支付。

关于购买二手公寓相关费用，更多详情可查看小铃铛HouseBell的这篇文章《在新加坡买二手房，有哪些费用？》

2. 找房看房

前往正规房产平台，根据预算、地理位置、房屋大小等因素，筛选符合自己需求和喜好的房源。比如小铃铛HouseBell平台，上面的房源都是真实可信的，并且可从多个维度自定义筛选条件，还支持视频/VR看房，帮助你方便高效寻找心仪房源。
在筛选出一些有意向的房源后，安排实地看房，考察房屋、小区及小区周边环境的真实情况。
如果你时间精力有限，不妨联系平台上的认证中介，他们会为你提供专业服务，协助你找房看房及后续手续办理的整个流程。买家中介的中介费通常是和卖家中介协商分佣（由卖家支付），也就是说买家不需要额外支付中介费，省钱省力省心，何乐而不为。

3. 议价谈判

开展市场调查，查询小区近期的交易记录，了解当前市场行情。如果发现满意的房源，并且价格在合理可接受的范围内，即可联系卖家中介出价。和卖家进行谈判，争取最满意的价格。
需要注意，该房产是否目前还有租约。租约效力高于买卖协议。如果房产过户时还在租期内，那么新屋主必须需要等待租约结束才能搬入新家。

4. 获得购买权书

和卖家协商一致后，买家支付给卖家1%的购买权费（Option Fee），卖家签发购买权书（OTP，Option to Purchase）和Inventory list(如果买家需要卖家留下家具的情况)，这是买卖双方关于购买房产的法律协议，这表示双方达成了交易意向。购房的条件需要在OTP上载明，后续完成过户交易以此为准。OTP有效期通常为14天或双方协商的其它天数，在此期间买家可以取消购买，1%定金被卖家没收，OTP失效，该房产可以继续上市求售；但卖家在OTP有效期内不得反悔不卖，不得再向其他买家发出OTP。

5. 聘请律师

获得OTP后，你需要一位律师协助处理后续流程。若你将使用公积金（CPF）和/或房屋贷款，都可以委托律师处理。

6. 执行购买权书

拿到OTP后2周内，行使购买权（exercise OTP），并支付4%的房款，支付方式为银行本票支付（Cashier’s  Order）。这一流程需由律师完成并将本票递交给卖方律师。为避免延误，建议在执行OTP时至少提前1天将银行本票交给你的律师。
如果想放弃购买，必须书面告知卖家你将不再推进购房流程。你也可以让OTP自然过期，但房东不会退还给你已支付的1%定金。

7. 缴纳印花税

执行OTP的2周内，可以通过律师缴纳印花税（前文已进行说明）。如果没有按时支付，你将面临处罚。

8. 交易完成

执行OTP后，一般有8-10周completion period让律师完成剩余的产权过户手续。在completion date这天，买家需要支付剩余的95%尾款（如果有银行贷款和公积金，那么其中75%是银行贷款支付，剩余20%需要买家用公积金CPF和现金进行支付）。同时，律师会检查物业费，房产税等缴交情况，分清双方权责。

9. 房屋验收

办理完产权转移手续，和卖家进行房屋交接。水电气、物业账户提前做好更名手续，交付钥匙、门禁卡，通知物业等。处理完这些流程后，恭喜你成为房子的新主人。
请注意，二手房并非新房，不能事后要求卖家负责修整瑕疵，除非OTP里有载明相应内容，否则，收房后房屋所有权已经过户，屋子再出现的任何瑕疵都属于新屋主的责任不可再跟前屋主追讨。所以在出OTP时，买家必须清楚屋子状况，理解并认可 sell as-is（它的意思是：卖房价格是基于现在的屋况，而不是整修后），这样才不容易出现争议。