当“保障性住房”开始出现百万成交价，新加坡的组屋到底发生了什么？
在很多人的认知里，HDB就是“新加坡的保障房”。
政府建、政府管、99年租赁、普通家庭居住。
可现实却是，一些HDB转售价格已经突破100万新币。
于是一个看起来很矛盾的问题出现了：

如果它是保障性住房，为什么又会有这么高的市场价格？

1.HDB正在降温，但百万组屋却越来越多

截至2026年二季度，HDB整体市场已经不是高速上涨状态。
HDB官方数据显示：
●  2026年一季度HDB转售价格指数 环比下降0.1%
●  2026年二季度初步估计 再下降0.3%
●  这是连续第二个季度下跌
●  2026年二季度成交量约 6,268套，同比下降10.2%。
但是非常有意思的是：百万组屋反而越来越多。

2026年二季度，市场上估计有 491套HDB以至少100万新币成交，环比增加 19.5%；百万组屋占全部HDB转售成交的比例达到约 7.7%，高于2026年一季度的6.5%。这些百万组屋的平均成交价约 114.7万新币。

2.100万根本不是普通HDB

如果只看“百万组屋”几个字，很容易产生一个误解：
是不是现在的新加坡HDB，随便一套都要100万？
当然不是。
HDB官方2026年第一季度数据显示，不同城镇、不同房型之间的价格差距非常明显。

同样是4房HDB，价格可以从60多万一路走到100万以上。
这意味着一个非常简单的结论：

HDB从来不是一个完全同质化的产品。
“4房HDB”只是房屋类型。
真正决定价格的，是它具体在哪里、哪一栋、哪一层、面积多少、剩余租期多久，以及它在市场上到底有多难被替代。
所以，百万组屋真正贵的，并不是“HDB”这三个字。

3.更值得注意的是：百万组屋并不局限于大户型

过去我们很容易把百万组屋理解成：
房子这么贵，肯定是因为面积特别大。
但市场已经开始告诉我们：

不完全是。
2025年截至5月26日，市场上已经有244套4房HDB以至少100万新币成交，而5房百万组屋为205套。
这是首次出现：

百万级4房成交数量超过5房。

而且这些百万级4房成交高度集中在Bukit Merah、Central Area、Geylang、Kallang/Whampoa、Queenstown和Toa Payoh等中央区域。
这其实是一个非常重要的信号。
如果房价完全按照面积来决定，那么5房天然应该比4房贵。
但现实不是这样。
为什么？

4.100万卖的是什么？

说到底，百万组屋卖的不是“HDB”三个字，而是几个稀缺条件的组合：

位置、面积，以及剩余租期。
其中最重要的，还是位置。
因为面积可以通过新房供应增加，但核心地段的土地无法复制。这也是为什么百万级4房HDB越来越多地出现在Bukit Merah、Queenstown、Toa Payoh、Kallang/Whampoa等成熟区域。

面积则决定了它和私人住宅之间的竞争力。同样是100万新币，核心区域一套面积更大的HDB，和一套小户型Condo，对自住买家来说是完全不同的选择。
最后是剩余租期。
HDB采用99年租赁制度，所以90年剩余租期和60年剩余租期，本身就是两种不同的资产。
这也是SkyTerrace @ Dawson那套165.9万新币成交的关键之一：它成交时房龄约9年，剩余租期约90年，同时拥有较大的面积和核心地段。
所以，百万组屋真正卖的不是“房子贵”。
而是：
一套房子同时拥有了稀缺的位置、足够的面积，以及相对充足的剩余租期。
这三个条件叠加起来，才让“HDB卖100万”从一个看似荒诞的新闻，变成了房地产市场可以理解的价格。

5.从这个角度看，百万组屋其实一点都不神秘。

政府可以不断建新的HDB。
但它无法无限复制：

同一个位置。
同样的面积。
同样的楼层。
同样的景观。
同样的剩余租期。

所以BTO供应增加，可以影响HDB整体市场的供需。
但它并不能让所有稀缺的存量房源突然变得“不稀缺”。
这就是为什么：

HDB整体市场可以降温，百万组屋依然存在。
因为它们根本不是完全相同的市场。
普通HDB比的是：

“多少钱可以买到一套房？”
而百万组屋比的是：

“多少钱可以买到这一套房？”
这两句话，看起来只差几个字。
但背后的房地产逻辑，已经完全不同了。

如果你有100万
你会选择新的condo
还是地段更优的组屋？？